Sin señales de cambio | Invertir.com

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La Reserva Federal de Dallas publicó el 29 de marzo un informe en el que advertía de que los precios del mercado inmobiliario estaban cada vez más desconectados de los fundamentales. “Nuestra evidencia apunta a un comportamiento anormal del mercado inmobiliario de EE. UU. por primera vez desde el auge de principios de la década de 2000”, escribieron los autores del informe. En particular, alertaban de que la proporción entre el precio de las viviendas y el coste anualizado del alquiler había comenzado a crecer a un ritmo que los fundamentales ya no podrían explicar.

La rápida subida del precio de la vivienda en EE.UU. viene derivado de una oferta que no es capaz de cubrir la demanda actual, tal y como indican varios estudios, pero ¿hasta cuándo puede continuar?

A la vista de la evolución del número de nuevas hipotecas, no parece que el mercado dé signos de debilidad por el momento.

Sin embargo, hay dos factores que suelen afectar de manera más significativa a la demanda de viviendas, que además están relacionados entre sí: la renta disponible de los hogares y el coste de la financiación.

El primero de ellos, creció de manera muy significativa con la puesta en marcha de los estímulos fiscales por las dos últimas administraciones americanas, pero rápidamente volvió a su tendencia secular. La ratio que mide la relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible de los hogares, utilizados habitualmente como apoderado del grado de facilidad de acceso al mercado inmobiliario, está comenzando a dar señales de exuberancia, aunque por el momento no presenta señales de agotamiento. Se encuentra aún en niveles muy bajos a los experimentados en los momentos previos a la crisis de las subprime.

El segundo de los factores, el coste de la financiación, tiene un efecto importante en la demanda del sector inmobiliario, por tratarse de compras habitualmente apalancadas. Aunque el ciclo de subidas de tipos de interés no ha hecho más que comenzar, los futuros de los Fed Funds descuentan que los tipos de interés oficiales se situarán entre el 2,5% y el 3%. Las entidades financieras, por su parte, ya están trasladando la futura subida de tipos de interés al coste de las hipotecas, que se sitúan en el 5,11% en EE.UU. para préstamos con duración a 30 años, el nivel más alto desde abril de 2010, y tras haber duplicado desde enero de 2021.

Es habitual que el costo de las hipotecas aumente según lo hacen los tipos oficiales y suelen marcar techo en los momentos precios al final del ciclo de subidas. Sin embargo, el mercado ha descontado en las últimas semanas un escenario de subidas muy agresivas hasta marzo de 2023, por lo que en esta ocasión es especialmente complejo anticipar qué puede ocurrir con la evolución del coste de las hipotecas en las próximas semanas y meses al otro lado del charco.

Las sugerencias para los mercados de una caída de la demanda de viviendas provocada por una subida de tipos de interés son conocidos por todos. Por un lado, el encarecimiento de las condiciones financieras provoca un aumento de la tasa de morosidad en las entidades financieras al caer la renta disponible de las familias. Una menor capacidad de ahorro además supone cortar también una importante fuente de efectivo de la que la renta variable -uno de los destinos preferidos de los ahorradores- se ha beneficiado en los últimos dos años. Por otro lado, supone la revisión del valor de mercado de la deuda de las entidades financieras y un incremento no lineal del riesgo de incumplimiento.

Aunque los riesgos latentes están ahí, aún no hay señales de que el escenario principal para el mercado inmobiliario en EE.UU. vaya a cambiar en el corto plazo.

Flujos netos de efectivo

Los ETF y los fondos de inversión son productos muy utilizados por una parte importante de la comunidad inversora, debido a su tratamiento fiscal especial ya la posibilidad que ofrecen de construir una cartera diversificada de manera muy sencilla. Por ese motivo, son un buen termómetro del interés y del miedo en cada momento.

La semana pasada salieron 41.000 millones de dólares de la renta variable, lo que deja un saldo acumulado en el año de 107.224 millones de dólares, muy por debajo del año pasado.

Distribución del Peso de la Cartera de Institucionales por Clase de Activo

Distribución del Peso de la Cartera de Institucionales por Clase de Activo

Por lo que respeta a la cartera de derivados de inversores institucionales, vuelven a reducir exposición, hasta su nivel más bajo, mientras se incrementa la posición en bonos hasta el 18,4%, el más alto en lo que va de año.

Seguimiento de la Fuerza Relativa Tendencial

Este indicador es útil a la hora de determinar el peso relativo que debe asignarse a cada clase de activo en una cartera diversificada. Se diferencian cuatro tipos de tendencias (alcista, lateral-alcista, lateral-bajista y bajista). Identificamos a continuación en qué punto se encuentra la FRT con datos de cierre del viernes y cómo ha evolucionado en el tiempo.

FRT por Clase de Activo

La FRT de las materias primas (+31) ha caído de manera significativa, aunque se mantiene en zona alcista. La renta variable (-32) retrocede de nuevo hasta la zona bajista, tal y como anticipó que podría ocurrir la lectura de la semana pasada. Las cryptos (-15) se mantienen en zona lateral-bajista.

Entre las familias de materias primas, Energía (+68) se mantiene como destino preferido de los inversores, seguido de Metales Industriales (+36), y Alimentación (+25), ambas también en zona alcista, mientras que Metales Preciosos (-33 ) cae de manera muy significativa, hasta zona bajista, como consecuencia de las caídas profundamente de la y el .

FRT de Índices Europeos

En las últimas 4 semanas, las materias primas han tenido una variación media del 0%, mientras que las bolsas mundiales y las cryptos han experimentado caídas del 3,1% y del 11,2%, respectivamente.
Dentro de la renta variable, tanto los índices americanos (-38) como los asiáticos (-41) se encuentran en zona claramente baja, mientras que los índices europeos (-21) han mostrado algo más de fuerza en las últimas semanas.

Actuación por Región

Actuación por Región

Este año, el castigo para las bolsas en todas las regiones es generalizado, lo que denota un cambio significativo en la percepción del riesgo por parte de los inversores, menos dispuesto a comprar en las caídas del mercado.

Actualización de los niveles de control de los inversores institucionales

Como saben de artículos anteriores, nuestra predisposición es alcista mientras el precio de los distintos activos se sienta por encima de los niveles en los que se encuentran posicionados los inversores institucionales y que se muestran en la tabla siguiente. Los niveles de presión bajista son relevantes a los efectos de anticipación en qué zonas de precios pueden incrementarse temporalmente la volatilidad.

Niveles de control

Respecto del , decíamos en el artículo anterior: “la pérdida del nivel 4.474 durante la semana pasada, hizo que la predisposición en el S&P 500 pasara a lateral. En caso de que cayera por debajo de 4.370, la predisposición sería más negativa”. Durante la semana, se ha materializado este escenario, al perderse el segundo nivel de control que identificamos en la tabla, lo que ocasionalmente unas llamativas caen en la sesión del viernes.
Una situación similar es la del , por lo que debemos esperar debilidad mientras no se superen los niveles de control situados en 34.481 y 34.927 puntos. Finalmente, el tecnológico continúa con predisposición bajista una semana más, mientras no se superen los niveles situados en 14.560 y 14.754.

En el caso del Oro, las caídas de la semana contrastan con la entrada de flujos netos de efectivo por valor de 1.000 millones de dólares en su principal ETF. La predisposición se mantiene alcista, mientras no pierda el nivel de control situado en 1.856 dólares. La plata, más débil que el , también mantiene su predisposición alcista mientras su precio sea superior a 24 dólares. Finalmente, el mantiene su predisposición alcista con un nivel de control de los inversores institucionales que se mantiene en los 65 dólares.

Uno de los principales cambios de esta semana se encuentra en el nivel de control del , que cae desde los 54.319 hasta 53.669, lo que denota compras netas de los inversores institucionales en las caídas experimentas por esta crypto. Si se superase ese nivel, la predisposición sería alcista, por lo que por ahora el escenario de debilidad debe ser el principal, tal y como venimos anunciando desde hace varias semanas. , por su parte, tras perder hace dos semanas el nivel de control en 3.190 mantenemos su predisposición de debilidad mientas no supere los 3.229.

Actualizamos a continuación los niveles de prealerta más relevantes para la semana entrante, donde indicamos para cada uno de estos activos qué niveles, en caso de vulnerarse o superarse, podrían dar lugar a movimientos significativos.

Niveles de Prealerta

¡Buena semana y buenas inversiones!

Fuente

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